美国抵押贷款市场的“次级”与“优惠级”概念是以借款人的信用层次为分界线的。在美国这样个人信用评估制度完善的社会里，信用是申请贷款的先决条件。依据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成两个层次的市场。信用低的人达不到申请优惠贷款的条件，只能在次级市场寻求贷款。

    但即使是在次级市场，信用特别低的人仍然无法获得贷款。中等信用的人能否获得贷款主要取决于申请人的预付定金以及收入和资产状况。

    另一方面，凡是向信用较低的人提供贷款的机构都是次级市场的放贷方。有的放贷方是独立的，有的则是提供优惠贷款的金融机构的附属业务部门。一些大金融公司也为次级放贷机构提供贷款支持。

    次级贷款的利率高于优惠贷款利率，这对放贷机构来说是一项高回报业务。但由于次级贷款的逾期还款比例较高，因此次级市场放贷机构面临的风险也更大。

    几年前，美国抵押贷款市场由政府支持的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司主宰，其主要职能是购买抵押贷款资产，将它们重新打包为债券出售给投资者。这两家公司后均因财务问题受到政府部门调查，其他机构便趁机进入这一市场。

    在上述两家机构垄断抵押贷款市场时，它们制定了明确的放贷标准。后来，很多放贷机构受利益驱使，只求利用美国住房市场持续繁荣的大好时机多发贷款，放贷时不按规定要求借款人预付定金，不认真核实借款人的收入状况，在房屋评估时也更多地依赖计算机程序而不是评估师的结论。

    同时，随着偏好高风险的对冲基金及其他投资者进入这一市场，放贷机构推出了多种多样的高风险新贷款产品。如只付利息抵押贷款，它与传统的固定利率贷款不同，允许借款人在头几年里只付利息不偿还本金。在贷款后的头几年，借款人每个月的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些低收入者纷纷入市购房。但几年之后，借款人每个月的偿还负担加重，这就留下了借款人日后可能无力还贷的隐患。

    最近几年，这类新产品受到很多人的追捧，其原因一方面是住房市场持续繁荣使很多借款人低估潜在的风险；另一方面是放贷机构极力推广这类产品，并有意忽视向借款人说明风险和确认其偿还能力的工作。政府数据显示，２００３年至２００５年，这类贷款占总抵押贷款的比例从不到１０％上升到了３０％左右。

    可以说，美国次级抵押贷款市场是随着住房市场的繁荣而兴旺起来的。不过，在这个过程中，低标准放贷以及追逐高风险贷款导致借款人、特别是信用较低的借款人逾期还款的可能性大大增加了。

    在进行次级抵押贷款时，放贷机构和借款人以为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或进行抵押再融资就可以了。但事实上，由于住房市场降温，借款人很难将自己的房屋卖出去，房屋价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。而逾期还款和丧失抵押品赎回权案例一旦大幅增加，次级市场就可能发生严重震荡，并波及整个抵押贷款市场。